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제목 [스크랩] 재계약 때 보증금 오르면 계약서 꼭 써야
 
 
구로구에 사는 P씨. 2년 전 신혼집으로 마련한 전세 기간이 두 달 후면 끝나게 돼 고민 중입니다. 이 불경기에 이사를 가자니 백만원은 우습게 나갈 것 같고 마땅한 전세 물건도 없어 옮기는 것이 여간 어려운 게 아니기 때문입니다.

결국 P씨는 집주인과 얘기 끝에 2000만원을 올려 주고 전세 재계약을 하기로 했습니다. 하지만 막상 재계약을 하자니 알쏭달쏭 궁금한 게 한 두 가지가 아닙니다. 계약서는 꼭 써야 하는지, 계약서를 쓴다면 공인중개사가 써 줘야 하는지, 확정일자는 다시 받아야 하는지 등등 말입니다.

자, 그럼 이제부터 P씨의 전세 재계약에 대한 궁금증을 차근차근 풀어 보도록 하겠습니다.

먼저 전세보증금이 오르지 않았다면 새로 계약을 체결할 필요가 없습니다. 같은 조건으로 묵시적 갱신이 되는 경우이기 때문입니다. 하지만 전세보증금이 올랐다면 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

기존 계약서에 보증금 표시 부분만 변경할 경우 혹시 문제가 될 수도 있기 때문에 인상분에 대해서는 별도의 계약서를 작성하는 것이지요.

예를 들어 기존의 전세 보증금이 1억8000만원이고 이번에 올려 주기로 한 보증금이 2000만원이라면, 총 2억원에 대해서 새로 계약서를 작성하는 것이 아니고 2000만원에 대해서만 계약서를 따로 작성하고 확정일자를 받아 두면 됩니다.

이 때는 기존의 계약서를 파기하지 말아야 합니다. 이미 취득했던 대항력 및 우선변제권을 모두 잃을 수 있기 때문입니다. (대항력과 우선변제권이 뭔 지 잘 모르시면 안전한 전셋집 구하기①을 참조해 주십시오.)

처음 계약 당시의 보증금은 대항력과 우선변제권이 있어서 1순위로 변제 받을 수 있지만 나중에 계약한 추가 보증금은 그 뒤로 순위가 밀리기 때문입니다. 만약 보증금 증액 전에 집주인이 추가로 근저당을 설정했다면(대출을 받았다면) 추가 보증금은 3순위로 밀립니다.

따라서 만약 실수로 기존 계약서를 파기하고 새로 계약서를 만들었다면 중간에 받았던 대출 뒤로 순위가 밀리기 때문에 전세금을 날릴 수 있는 위험에 처할 수도 있습니다. 그러므로 초기 작성했던 계약서, 꼭 신규 계약서랑 같이 잘 보관하셔야겠죠?


그렇다면 이 계약서 작성은 꼭 공인중개사를 통해 이뤄져야 할까요? 그건 아닙니다. 계약서는 집주인과 직접 해도 됩니다.

다만 하기 전에 등기부등본을 떼어 그 동안 대출이 추가로 잡힌 것은 없는 지 권리 변동 관계를 확인해야 합니다. 계약서 서식은 한국공인중개사협회 사이트나 LH전월세지원 사이트 등에서 받을 수 있습니다

혹시 권리관계 등이 불안하다면 전세 재계약을 할 때 부동산을 이용하는 것도 나쁘지 않습니다. 이 때 수수료를 지불해야하는데, 통상 중개수수료는 아니고 대서료라고 5만~10만원 정도 선에서 지불하면 됩니다.

    부동산에 관해 평소 자주접하는 질문을 정리해 놓은 방입니다.
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