계약서는 꼭 다시 쓰고 기존 확정일자 유지해야
#. 2년 전 아파트 전세계약을 했던 김모씨(38)는 집주인이 일대 전세금이 5000만원가량 올랐다며 오른 만큼을 월세로 돌리는 반전세(보증부월세)로 재계약을 권해 고민 중이다. 김씨는 "이사비용과 중개수수료 등 수백만원이 드는 데다 아이 학교 문제 때문에 재계약이 나을 것 같다"면서도 "계약서를 다시 써야하는 것인지, 월세 25만원이 적정수준인지 등 아는 게 없고 주변 사람마다 조금씩 의견이 달라 어떻게 해야할지 모르겠다"고 털어놨다.
■계약서 다시 쓰고 전환요율 따져야
주택임대차시장이 전세에서 월세시대로 가는 과도기적 상황에서 '반전세' 계약이 빠르게 늘고 있다. 세입자의 경우 상당한 목돈인 전세금을 올려주는 것보다는 월세를 내는 편이 부담이 적을 수 있고 집주인도 저금리기조로 월세를 받는 편이 이익이라고 여기기 때문. 그러나 주로 전세와 월세로 양분화돼 있던 임차시장에서 다소 생소한 반전세로 재계약 시 유의할 점 또한 많다고 전문가들은 조언한다.
6일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 월세 거래량은 5298건으로 집계돼 지난 2011년 이후 최고치를 기록했다. 반면 지난달 서울의 아파트 전세 거래는 총 1만2943건으로, 지난해 같은 달 대비 11.9% 감소했다.
전국적으로도 월세 거래는 꾸준히 늘고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 1월 전국의 전·월세 거래량 중 월세(보증부 포함)가 차지하는 비율은 43.5%로 증가폭이 확대되고 있다.
이 같은 상황에서 전문가들은 반전세로 재계약할 경우 계약서를 꼭 다시 써야 하고 전환요율이 적정수준인지를 따져봐야 한다고 조언한다.
부동산114 김은진 리서치팀장은 "전세에서 반전세로 재계약할 경우 거래형태가 바뀐 것이니까 계약서를 다시 써야 한다"면서도 "보증금이 더 늘어나지 않는 경우 특약란에 종전 계약서의 승계라는 사실을 명시하고 기존 확정일자를 유지해야 한다"고 조언했다. 이어 "확정일자를 다시 받으면 전세금 우선변제권 순위가 늦춰지기 때문에 오히려 불리해진다"고 덧붙였다.
유엔알컨설팅 박상언 대표도 "전세금에 대해 월세로 돌릴 경우 법적으로 정해진 전환요율이 10%인데 실제 시중에서는 금리가 낮기 때문에 그 이하인 5~6%에 맞춰진다"며 "무리한 전환요율을 산정하는 것은 불법인 만큼 적정선인지 잘 따져봐야 한다"고 설명했다. 이어 "재계약서를 작성할 경우 집주인과 세입자 둘만 만나서 하는 방법보다는 기존에 거래했던 중개업소에서 작성을 대리해달라고 하는 게 안전하다"며 "통상 10만원 정도 부담하면 된다"고 부연했다.
무엇보다 기존의 전세계약금에 대한 근저당에 대해서도 주의를 기울여야 한다.
■확정일자는 기존 유지가 유리
양지영 리얼투데이 팀장은 "집주인이 꾸준히 근저당을 늘려왔을 수 있기 때문에 재계약 시 선순위 근저당 등을 체크해봐야 한다"고 충고했다. 위드피알 나인성 리서치팀장도 "일단 새로운 계약으로 취급되기 때문에 선순위 저당권 대출 금액 등에 주의해야 한다"며 "재계약 직전에 집주인이 별도의 대출을 받았는지 등을 알아봐야 한다"고 강조했다.
나 팀장은 "반전세도 월세 계약이기 때문에 월세 소득공제 신청 여부를 집주인과 상의하고 월세 일자와 연체 시 연체이자, 보증금에서 얼마를 공제할지 등을 특약으로 해놓는 편이 깔끔하다"며 "월세의 경우 집주인이 도배나 장판을 해주는데 반전세는 어떻게 할지 등도 확인해봐야 한다"고 조언했다.
nvcess@fnnews.com 이정은 기자
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